Thời gian qua, trước một số thông tin về việc quá trình triển khai Dự án Khu đô thị mới (KĐT) Trung Minh A thuộc phường Trung Minh (TP Hòa Bình) chưa tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật, các cơ quan chức năng của tỉnh đã có ý kiến phản hồi và khẳng định: Quá trình triển khai thực hiện dự án, UBND tỉnh và nhà đầu tư (NĐT) đã tuân thủ đầy đủ, nghiêm túc các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng...
Dự án Khu đô thị mới Trung Minh A đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đến tháng 12/2025 hoàn thành, đưa vào hoạt động.
Tuân thủ nghiêm túc quy định về đầu tư, xây dựng
Liên quan đến vấn đề này, đồng chí Nguyễn Văn Phúc, Phó Giám đốc Sở KH&ĐT cho biết: Dự án KĐT mới Trung Minh A được Tỉnh ủy, UBND tỉnh đưa vào danh mục là một trong những dự án trọng điểm của tỉnh. Do vậy, quá trình triển khai các thủ tục đầu tư cũng như thực hiện dự án các sở, ngành chức năng đã tham mưu UBND tỉnh thực hiện đầy đủ và nghiêm túc các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng...
Dự án KĐT mới Trung Minh A được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư tại Văn bản số 1153/UBND-NNTN, ngày 26/7/2018; phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư tại Quyết định số 2838/QĐ-UBND, ngày 16/12/2019; NĐT thực hiện dự án là Liên danh CTCP Tập đoàn Đầu tư Tài chính Việt Nam và Công ty CPTM Ngôi Nhà Mới. Công ty TNHH KĐT mới Trung Minh là doanh nghiệp dự án do Liên danh NĐT thành lập để thực hiện đầu tư, quản lý dự án.
Sở Xây dựng (đại diện cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) và Liên danh CTCP Tập đoàn Đầu tư Tài chính Việt Nam, Công ty CPTM Ngôi Nhà Mới (NĐT) đã ký kết Hợp đồng số 04/2020/HĐ-ĐTDA, ngày 15/4/2020; Phụ lục Hợp đồng số 02/2024/PLHĐ-ĐTDA, ngày 20/02/2024. Theo đó, tiến độ thực hiện dự án đến tháng 12/2025 hoàn thành, đưa vào hoạt động.
Tính đến nay, NĐT đã hoàn thành một số thủ tục đầu tư, gồm: Phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và điều chỉnh Quy hoạch; báo cáo đánh giá tác động môi trường; thẩm duyệt PCCC; thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật dự án. Hiện nay, dự án đang được UBND ành phố Hòa Bình tiếp tục thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB); tổ chức tuyên truyền, vận động các hộ dân còn lại chưa di dời... Trong quá trình thực hiện, NĐT đã vận dụng, áp dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ chủ động, linh hoạt. Trong đó, đặc biệt chú trọng công tác hỗ trợ an sinh xã hội cho các gia đình, người dân thuộc diện phải thu hồi đất để phục vụ dự án với số tiền lên tới hàng trăm tỷ đồng...
Theo thông tin từ Sở KH&ĐT, mặc dù là dự án nhà ở thương mại nhưng xét trên các tiêu chí, quy định của pháp luật, UBND tỉnh đã vận dụng, áp dụng các căn cứ pháp luật một cách phù hợp, đúng quy định để đưa dự án này vào danh mục dự án thuộc diện thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể, tại Điều 62, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: "Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây: ...dự án xây dựng KĐT mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn...”.
Việc định giá, giao đất được thực hiện đúng quy định
Theo đồng chí Phạm Quốc Thắng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, bên cạnh việc tuân thủ nghiêm túc, đầy đủ các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quá trình triển khai dự án về phía UBND tỉnh và NĐT đã tuân thủ nghiêm túc, đúng các quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH); chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ); xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất; đấu thầu, lựa chọn NĐT...
Theo đó, căn cứ khoản 4, Điều 1, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH quy định: "Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, KĐT có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1 hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại 2 và loại 3 phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH”. Tuy nhiên, theo đồ án quy hoạch 1/500, KĐT mới Trung Minh A được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 174/QĐ-UBND, ngày 03/02/2020 thì đất ở trong đồ án có 2 loại: một là, diện tích đất ở giao cho NĐT thực hiện xây dựng nhà ở thương mại, Nhà nước có thu tiền SDĐ (đất ở mới); hai là, diện tích đất ở của dân cư hiện hữu giữ lại, phần đất ở hiện trạng này thuộc sở hữu của người dân, không GPMB và không giao cho NĐT (đất ở hiện trạng). Do vậy, quá trình thực hiện dự án, NĐT bố trí quỹ đất 20% trên diện tích đất ở mới để xây dựng NƠXH là phù hợp với quy định của pháp luật.
Hơn nữa, dự án này còn đầu tư hạ tầng cơ sở, trong đó có đường giao thông nội khu, cây xanh, cảnh quan. Khoản đầu tư này được tính vào chi phí phát triển trong phương án giá đất cụ thể tính thu tiền SDĐ của dự án và được tính toán theo suất vốn đầu tư xây dựng. Bởi dự án này đã được UBND tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất (đợt 1) tổng diện tích 204.448,1m2 tại Quyết định số 2525/QĐ-UBND, ngày 02/11/2023. Trong đó: giao đất có thu tiền SDĐ 108.854,7m2 đất ở tại đô thị; giao đất không thu tiền SDĐ 95.593,4m2 đất (đất giao thông, đất xây dựng cơ sở giáo dục, khu vui chơi không có mục đích kinh doanh, đất có mặt nước chuyên dùng).
Sở Tài Nguyên và Môi trường đã xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền SDĐ (đợt 1) đối với diện tích 108.854,7m2 đất ở tại đô thị giao đất có thu tiền SDĐ của dự án. Việc định giá đất cụ thể của dự án áp dụng phương pháp thặng dư theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. "Đối với dự án KĐT mới Trung Minh A, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất cụ thể tính thu tiền SDĐ của dự án xác định theo tổng mức đầu tư xây dựng của dự án (tính theo suất vốn đầu tư công bố theo Quyết định số 510/QĐ-BXD, ngày 19/5/2023 của Bộ Xây dựng) được Sở Xây dựng tham gia ý kiến tại Công văn số 4361/SXD-PTĐT&HTKT, ngày 29/11/2023 và Công văn số 4573/SXD-PTĐT&HTKT, ngày 13/12/202. Như vậy, chi phí về đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật được tính vào chi phí phát triển trong phương án giá đất cụ thể tính thu tiền SDĐ của dự án và được tính toán theo suất vốn đầu tư xây dựng” - đồng chí Phạm Quốc Thắng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết thêm.
Một số thông tin liên quan đến dự án chưa chính xác
Bên cạnh những nội dung trên, có ý kiến cho rằng, tại thời điểm năm 2019, nhiều dự án trên địa bàn tỉnh chào bán với giá từ 11 - 15 triệu/m2 nhưng Liên danh Công ty Ngôi Nhà Mới trúng thầu 1,568 triệu đồng/m2 đất ở mới. Giá này thấp hơn so với mặt bằng giá lúc đó. Việc xác định giá khởi điểm thấp và trúng thầu sát giá đã gây thất thoát cho ngân sách.
Liên quan đến vấn đề này, tại Văn bản số 1228/SXDQLN&TTBĐS, ngày 24/4/2024 của Sở Xây dựng đã chỉ rõ: Tại thời điểm năm 2019, việc xác định giá đất để làm căn cứ tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Hiện nay, Luật Đất đai chưa có quy định về việc xác định giá đất để làm căn cứ lựa chọn NĐT thực hiện dự án đầu tư có SDĐ theo quy định của Luật Đấu thầu và Luật Nhà ở. Theo Văn bản số 1153/UBND-NNTN, ngày 26/7/2018 của UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án KĐT mới Trung Minh A với hình thức đầu tư là: NĐT xây dựng đồng bộ công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Sau khi đầu tư xong các hạng mục, việc chuyển nhượng các lô đất ở cho nhà đầu tư thứ cấp để đầu tư xây dựng nhà liền kề và biệt thự tuân thủ theo các quy định hiện hành. Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và bồi thường GPMB được xác định theo quy định hiện hành.
Cùng với đó, Công văn số 1109/SKHĐT-DN, ngày 24/4/2024 của Sở KH&ĐT cũng đã nêu rõ: Ngày 2/11/2023, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 2525/QĐ-UBND về việc chuyển mục đích SDĐ và giao 204.448,1m2 đất (đợt 1) cho Công ty TNHH KĐT mới Trung Minh để thực hiện dự án. Ngày 22/12/2023, UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 2990/QĐ-UBND về việc giá đất cụ thể, tiền SDĐ phải nộp khi chuyển mục đích SDĐ và giao 204.448,1m2 đất cho NĐT để thực hiện dự án. Theo đó, giá trị khu đất được xác định là 1.373.518.033.000 đồng, giá đất bình quân là 12.617.903 đồng/m2. Tỷ lệ so với giá đất bình quân tính theo bảng giá đất (lần) là 2,099 lần. Như vậy, thông tin về việc Liên danh NĐT trúng thầu 1,568 triệu đồng/m2 đất ở là chưa đúng.
Về các vấn đề liên quan đến tư cách pháp nhân của NĐT, theo đồng chí Nguyễn Văn Phúc, Phó Giám đốc Sở KH&ĐT: Liên danh Công ty CPTM Ngôi Nhà Mới là đơn vị NĐT trúng sơ tuyển được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2638/QĐ-UBND, ngày 08/11/2018. Đây là đơn vị đáp ứng các yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2083/QĐ-UBND, ngày 30/9/2019 và được UBND tỉnh phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư tại Quyết định số 2838/QĐ-UBND, ngày 16/12/2019. Như vậy, việc Liên danh CTCP Tập đoàn Đầu tư Tài chính Việt Nam và Công ty CPTM Ngôi Nhà Mới là NĐT đáp ứng các yêu cầu của hồ sơ mời thầu thực hiện dự án và được lựa chọn là NĐT thực hiện dự án KĐT mới Trung Minh A phù hợp với các quy định của pháp luật.
Nhóm P.V
